שנה טובה למוכרי הבתים בארה"ב:
ב-2020 נרשמה עליית המחירים הגדולה ביותר מאז 2013
למרות היותה שנת משבר עולמי, שנת 2020 האירה פנים למוכרי הנדל"ן למגורים בארה"ב. עליות מחירי הבתים היו הגדולות ביותר בשבע השנים האחרונות, ושווי הבתים הפרטיים (סינגל פמילי) היה הגבוה ביותר שנמדד בחמשת העשורים האחרונים. איך זה קרה? הנה ההסבר.
האביב הוא באופן מסורתי עונת השיא של קניית בתים למגורים בארה"ב. אך ב-2020, בשל התפרצות הקורונה והסגרים שבאו בעקבותיה, נדחו העסקאות שבדרך כלל מתרחשות במאי. שיא הביקוש הגיע דווקא באוגוסט, אך מאז ניתן היה לראות עלייה בקצב המכירות, ברמות הביקוש לבתי מגורים ובמחירים לעומת החודשים המקבילים ב-2019.
משבר הקורונה הוא משבר מאוד לא שוויוני. בעוד מצב הבריאות משפיע על כלל האוכלוסייה, נראה שהמשבר הכלכלי פוגע בעיקר באוכלוסיות החלשות, אנשים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, ובמיוחד נותני שירות בענפים שנפגעו באופן הקשה ביותר ממשבר הקורונה: התיירות, המסעדנות והפנאי. בניגוד אליהם, עם אוכלוסיות ממעמד סוציו-אקונומי גבוה כגון עובדי הייטק, עורכי דין, רואי חשבון ורופאים, המשבר דווקא מיטיב. ניתן לראות זאת בנתוני השכר החציוני, שעלה למרות נתוני האבטלה הגבוהים. האוכלוסיות החזקות הן צרכניות הדיור העיקריות הרוכשות בתים חדשים.
כוח הצריכה גדל
בשונה ממשברים אחרים שהכרנו, בהם נפגע הביקוש עקב ירידה בכוח הצריכה, במשבר הנוכחי כוח הצריכה של רוכשי הבתים לא נפגע והביקוש לבתים חדשים אף גדל. לשם המחשה, בחודש ינואר 2021 ההכנסה הפנויה עלתה ב- 10% והצריכה הפרטית עלתה רק ב-2.4%. הגידול בהכנסה הפנויה נובע מהגדלת התמיכות הממשלתיות, כולל מענק נוסף של 600 דולר לכל אזרח והגדלת דמי האבטלה במסגרת חבילת סיוע של 9 טריליון דולר שאושרה בחודש דצמבר. גם שיעור החיסכון עלה בינואר, לרמה של 20.5%.
הגידול בהכנסה הפנויה צפוי אף לעלות עוד, עם חבילת סיוע נוספת בקרוב והעברת 1,400 $ לכל משפחה. בכך נוצר "ביקוש כלוא"- למשפחות בעשירונים העליונים יש יותר כסף לרכוש נדל"ן.
בנוסף, הורדת הריבית שנקט הממשל כחלק מהצעדים להתמודדות עם נגיף הקורונה הופכת את המשכנתאות לזולות במיוחד בתקופה זו, ומעודדת רכישת בתים. באופן אבסורדי, לרוכשים שרוצים לקנות היום בית חדש בארה"ב קל יותר לרכוש אותו למרות עליית המחירים של שנה האחרונה – בזכות ירידת הריבית.
יותר קונים, פחות נכסים
מנגד, המחסור בהיצע הבתים למכירה שנמשך כבר למעלה מעשור (עוד מאז משבר הסאב פריים), רק החריף במהלך משבר הקורונה. חלק מהמוכרים של בתים קיימים אינם מעוניינים להראות את הבית לקונים פוטנציאליים בשל חשש מנגיף הקורונה. ואילו בפרויקטים חדשים רבים חלו עיכובים כתוצאה מסגרים, שיבושים באספקת חומרים ואביזרים; או עבודה חלקית של הרשויות השונות שגרמה לעיכוב במתן אישורים והיתרים.
גם התייקרות הבנייה, בין היתר בשל התייקרות חומרים כגון עץ, גורמת לחלק מהיזמים לדחות פרויקטים, ולאחרים לגלגל את העלויות הנוספות על הרוכשים.
הסיבות הללו גרמו לירידה במלאי הבתים של כ-5.4% בשנת 2020 לעומת 2019. מדובר בירידת המלאי לרמה של כ-300 אלף בתים, מאגר המספיק ללא יותר מ-4 חודשים.
התוצאה: שנת 2020, למרות משבר הקורונה, הציגה את עליית המחירים הגבוהה ביותר מאז 2013 – והייתה הטובה ביותר לשווי של בית חד משפחתי מזה חמישה עשורים.